ここも共有部？
FPの勉強をするまで、区分所有法などという法律があることを知りませんでした。
多くの人が同じ建物に住むことになると、様々な利害対立が起こることは容易に想像できるので、理解できなくはないですが、何から何まで法律で決められているものなのですね。
マンションには専有部と共有部があります。
普通に生活していれば、どこが専有部でどこが共有部か迷うことはないのですが、各住戸にあるベランダ（バルコニー）が共有部であることを知ったときは、不思議に思いました。
今回少し調べてみたところ、公益財団法人 マンション管理センターのサイトに以下のような記載がありました。
「ベランダ（又はバルコニー）は、そのほとんどがそれに接する専有部分の居住者のみ日常的に使用することが予定されており特定の住戸に付従していますが、これを専有部分と解すると各区分所有者が勝手に改造できることになり上下階に影響を及ぼす恐れのあることや非常時に避難路としての役割を有していることなどから共用部分と解されています。」
確かにそうですね。
こういう問題を真剣に検討する組織というのもあるのですね。
悪徳？宅建業者
以前、区分所有のマンションを売却したことがあります。
媒介をお願いした業者は、専任媒介契約を締結して欲しいということだったので、そのとおりにしました。
しかし、この業者の担当者は、こちらから問い合わせるまで全く連絡をしてこない。
専任媒介契約の場合、業者側には２週間に１回以上の報告義務があります。
明らかに報告義務を怠っていました。
まさか契約にある義務をやりもしないで、決められた上限報酬を取るつもりじゃないよね？
と一言牽制をいれてからは、最低限の報告をするようになりましたが、まぁいい加減な仕事しかしませんでした。
宅建業者の報酬額は、
取引金額×３％＋６万円（取引金額400万円超の場合）
となっていますが、これは限度額です。
これを知らないふりをして業者に聞いてみることで、その業者の誠実度を測ることができます。
誠実でない業者は、あたかも法律で定められた決定金額であるかのような言い方をします。
（もちろん断言的ではなく微妙な言い回しを使います）
今ではだいぶ違ってきていて、こんな業者は少なくなっているのかもしれません。
そもそも、媒介業者が利益相反関係にある売り手、買い手両方から手数料を取る仕組みはおかしいですよね。
早く業界の「常識」を打ち破る業者が出てきて、新たなビジネスモデルを打ち立ててもらいたいものです。
登記の対抗力と公信力
今日から不動産に入ります。
何度か実際に見たことがありますが、それでもなかなかよくわからないもののひとつに登記簿があります。
表題部の次に権利部があり、権利部は甲区と乙区に分かれている…
という形式的なことはわかるのですが、そもそも何のためにあるのでしょう？
不動産登記をしておくと、第三者に対して、その不動産の権利者であるということを主張できる（対抗力）。
これだけであれば、なるほど！で終わるのですが、
登記には「公信力」がないため、偽の登記記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではない。
らしいです。ん？？
ちょっと調べてみたら、やはり分かりにくいらしく、解説するサイトが沢山ありました。
そのうちひとつのリンクを貼っておきます。
宅建試験の対策のサイトのようです。
消費税の「歪み」を利用する
タックスプランニングの最後は消費税です。
基準期間の課税売上高が1,000万円以外の場合は、免税事業者として消費税の納税義務が免除されます。
また、簡易課税制度があり、基準期間の課税売上高が5,000万円以下の場合、みなし税率を使って課税仕入にかかる消費税額を計算することができます。
ここに、いわゆる「益税」が生まれます。
これらは導入にあたり、自営業者、小企業の事務処理負担の軽減を考慮したものなのでしょう。
新しい税金を導入するための妥協案のようなものかもしれません。
しかし、これだけシステム化が進んだ世の中ではもう不要ですよね。
一度定着してしまった制度は既得権となってしまい、変更するのは相当難しいことは容易に想像できます。
逆に個人事業者などはルールを理解し、徹底的に利用するのが賢いやり方となります。
このような制度の「歪み」を知っておくことは大切なことですね。
確定申告の季節
確定申告が始まってますね。
サラリーマンのような給与所得者でも確定申告が必要な場合があります。
要件を確認してみましょう。
（いつもの参考書からの抜粋です）
①その年の給与等の金額が2.000万円を超える場合
②給与所得、退職所得以外の所得金額が20万円を超える場合
③２か所以上から給与を受け取っている場合
④住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合
⑤雑損控除、医療費控除、寄付金控除の適用を受ける場合
⑥配当控除の適用を受ける場合
⑦同族会社の役員などで、その同族会社からの給与以外に貸付金の利子や資産の賃貸料を受けいてる場合
私も今年はこのうちのの二つに該当するため、確定申告が必要です。
（残念ながら①ではありません笑）
なかなかやる気にならないんですよね…
特定扶養控除の微妙な差
14種類の所得控除のうちの一つに扶養控除があります。
一般の扶養控除は38万円ですが、19歳以上23歳未満の特定扶養親族は63万円の控除になります。 16歳以上19歳未満が38万円、19歳以上23歳未満が63万円ということは、高校生は38万円で大学生は63万円ということですね。
この差25万円は、当然のことながら、税金の差ではなく所得控除額の差です。 税率が20%であれば5万円、30%でも7.5万円の税金の差です。
これはどうなんでしょう？
高校生と大学生の差としては小さく感じますよね。
大学の授業料は国立でも年間54万円程度、一方、高校は今や公立であれば無料です。 これを考えると僅か数万円の差は小さいような気がします。
差ではなく63万円という数字で考えてみると、20%で12.6万円、30%で18.9万円となります。 少なくはないですが、もう一声欲しいですね。
損益通算を利用せよ！でも慎重にね
10種類ある所得のうち、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得で生じた損失は、損益通算ができます。
このうち、不動産所得と事業所得の損失を使った税金対策はよく喧伝されています。
不動産の場合は、取得に関する様々な経費（不動産取得税、登記票など）が発生する初年度や、耐用年数の短い設備の償却費が発生する取得からの数年間は、不動産所得が損失になることが多く、その損失を給与所得と通算することによってサラリーマンでも節税できるというものです。
事業所得の場合は、自分の趣味や得意なことを事業として行い、その所得を赤字にすることにより、不動産同様、給与所得損益通算して節税するというものです。
どちらも上手くやるものだなと感心しますが、もちろん無条件に良いことばかりではないので、慎重に検討する必要があります。
不動産の場合は、最初の２〜３年は損失になっても、それ以降は黒字になります。
（当たり前ですが、黒字にならないと投資として成り立ちません）
黒字になれば税金がかかることもありますし、借入金比率が高かったり、借入金利が高かったりすると、借入返済額が収入を上回ることもあり、キャッシュフローがマイナスになってしまうことがあります。
持ち出しになってしまったらあまり意味ないですよね。
事業所得の場合は、事業として収入を得ることが必要ですし、会社の副業禁止規定が最大のネックでしょうか。
いずれもよく検討した上で行うことが重要ですね。
ファイナンシャルプランナー試験で習得する知識も役に立ちそうです。
